Har försökt att via jurist få svar på min fråga, men det blev alldeles rörigt i skallen på mig. Och här inne verkar det finnas en del kunskap. Så jag slänger upp mina förutsättningar och hoppas att nån kan hjälpa mig att räkna.
Vi köpte vårt hus för 1,895 000
Det är idag värderat till 2,9 miljoner
Vi har fortfarande lån kvar på 1,485 000
Märklararvodet vid försäljning skulle landa på ca 60 000
Jag la vid köpet in 370 000 kontant från tidigare bostadsförsäljning. Dessa pengar är vi överens om att jag ska få tillbaka även om inga papper skrivit på dem.
Vi har renoverat köket för ca 100 000 för tre år sedan (men detta skulle enligt juristen inte räknas med då alla sånna förbättringar bara höjer husets värde i 5 år, och jag inte kunde förväntas sälja inom den perioden?)
Det jag inte förstår är vart mina 370 000 kommer in i kalkylen, och hur mycket jag då måste köpa ut honom för. Kan nån kunnig och snäll människa här hjälpa mig att räkna?
Det ska ha in en fiktiv reavinstskatt om 22 % i ekvationen också. (Du ska alltså betala skatt på beräknad vinst om ca en miljon den dagen du säljer varför det ska räknas dig tillgodo när du köper ut honom nu.)
Har du kollat med fler än en mäklare? Kan du få lägre värdering av andra?
Jo, det är jag medveten om. Men eftersom jag inte vet vart mina pengar ska in i sammanhanget vet jag inte heller vart jag ska dra av de 22%. Behöver alltså hjälp med hela uträkningen…
Vi har haft två mäklare här och de var överens (utan att ha hört den andras siffror). Den ena av dem är den mäklare som sålt majoriteten av husen i vårt område de senaste fem åren. Så ingen av oss ifrågasätter att han har stenkoll på läget.
Hej Nizzehult. Tack för ditt svar.
Ja, jag läste igenom din guide. Och den stämmer ju med det jag fick till mig via juristen. Men frågan kvarstår vart jag ska lägga in min kontantinsats i ekvationen. Det är den jag inte får nån rätsida på. Har du nån koll angående det?
Nä inte med hundra procents säkerhet men jag tycker själv att det borde anses som ett slags lån som du helt utanför bodelningen ska ersättas för - ungefär som om det gällt en tredje part.
Så ser jag det också. Efter att affären är klar med alla avdrag, skatter, mäjlararvode och avgifter mm så ska ”dina” pengar betalas tillbaka i hel summa till dig. (Om ni väljer att göra det innan spelar nog ingen roll.)
Som @nizzehult ovan skrev så betraktas det väl som ett privat lån utan ränta.
Är ni gifta så är halva vinsten hans oavsett om du la kontanta pengar. Sambo är lite annorlunda. Då ska du först ha dina pengar sen av resten ska ni della på. Så ökningen på huset minus dina insats, så bör du betala han hälften av det. Skatten på hans vinst är hans problem. Du däremot köper ut honom och kommer bo kvar har inte sålt något utan köpt och kommer på sådant sett få mindre vinst skatt när du väl säljer för du lagt in mer pengar
Detta stämmer om man ska vara strikt men som du har läst så är man överens om att denna insats ska hon få tillbaka utanför bodelningen. Det går alltså utmärkt att att göra avsteg från regelverket - bara man är överens.
Jag ser det som att ni delar på allt och gör en balansräkning som man alltid gör vid en bodelning där varje part ska ha 50% av totalen. När detta är klart så ska han ta denna summa från sin del och ge den till dig och detta utan skatter och annat. Då är ni klara.
Ser hur du tänkt. Ja hon får mer pengar och han mer skatt. Samt mindre pengar när han betalat henne. Vet han om det för det kan bli en rättslig sak upp till 7år från utköpet
Vi är gifta och jag vet att jag i och med det inte har rätt till mina pengar. Men vi är överens om att jag ändå ska ha dem. Frågan är bara på vilket sätt/vart vi får in dem i kalkylen.
Ja, det är där jag fastnat i resonemanget också. Han kan ju inte behövs betala skatt på hela vinsten när hans del bara är en liten del av den?
Jag funderar på om man istället ska räkna tillbaka på när vi köpte, hur mycket vi betalade/lånade var och sen utgå ifrån att vi äger en viss procent av huset utifrån den uträkningen? Skulle det kunna bli rättvist med skatter och sånt.
Sen har jag också förstått att om vi gör bodelning och jag inte bara köper ut honom så kan hans del av skatten ligga vilande i huset tills jag säljer, vilket skulle innebära att jag behöver betala honom mindre men han ändå får ut samma summa.
Räkna bort pengarna i utköpet och låt han skriva under att han efter skänker resten. Så sätt får han mindre skatt men mer pengar. Annars gör som sakt. Men han förlorar på det och kan bli rättsligt.
Det beror lite på hur ni resonerade i samband med att ni köpte huset
När jag och mitt ex räknade på att flytta ihop var vårt scenario att jag skulle äga en större del, eftersom jag kunde gå in med mer pengar. Rent hypotetiskt skulle jag alltså äga 75 % av lägenheten om jag lade in 75 % av summan.
Vid en försäljning skulle jag alltså få 75 % av vinsten.
Om den ena skulle köpa ut den andra skulle vi alltså utgå från att vi sålde huset på marknaden och det som då blir kvar efter skatter och avdrag skulle 75 av pengarna tillhöra mig. Han skulle alltså ersätta mig så att jag kom upp till 75 % av vad en försäljning skulle inneburit.
Säg att vi räknar som @onedaymore föreslår.
Då har jag i så fall lagt in 1 317 500kr och han har lagt in 577 500kr.
Hur räknar jag då ut hur många procent jag äger och hur många procent han äger? Min matte är inte tillräckligt bra för det…
Du kan göra det lättare för dig. Om ni båda ska behålla det ni lagt in, så räkna fram värdet av huset, alltså det ni ska bodela. Dra av era insatser från den summan. Dela jämt på resten.